Modification d’un appartement pour investissement locatif : un T2 rénové en T3

Avant la viste de l’architecte, cet appartement T2 destiné à la location était très vieillot, dénué de charme et sombre. Découvrez comment il est devenu ce T3 ravissant, rempli d’histoire, coloré et fonctionnel !

Superficie : 45 m²

Montant des travaux :  47 k€

Prestations FIDERIAS : conception et coordination travaux

Prix rénovation au m² : 919€

Lors de la première visite de ce T2, le client souhaitait faire une rénovation complète du bien, et en profiter pour changer la cuisine de place (voir plan avant après ci dessous). C’est une opération assez classique que j’ai réalisée plusieurs fois à Lyon : placer la cuisine dans l’alcôve pour avoir une cuisine ouverte sur le salon. L’alcôve est une spécificité architecturale qu’on retrouve très fréquemment à Lyon dans les immeubles des XVIII et XIXeme.

Deux avantages à ce changement. Le premier : la cuisine est ouverte sur le salon, ce qui est plus adapté au mode de vie d’aujourd’hui, et possible avec une bonne maitrise des systèmes de ventilation. Le deuxième : l’ancienne cuisine est transformée en chambre, ce qui est intéressant d’un point de vue locatif, ou pour une résidence principale ! Petit détail sur l’ancienne cuisine : bien qu’occupant une pièce entière, il n’y avait pas de place pour le réfrigérateur, qui était placé dans le couloir !

PLAN PROJET 3D

Après

PORTE COULISSANTE

Sur le plan de l’existant (plan « Avant »), on voit que la salle de bain est un peu plus petite que sur le projet final. Toute la cloison a été refaite, en placoplatre, pour y intégrer les réseaux électriques, en en profitant pour déplacer la porte vers le couloir. La porte de la salle de bain est coulissante en applique. C’est un gain de place pour pas trop cher, mais attention, ça n’a pas que des avantages : c’est très pénible à régler, surtout si les cloisons ne sont pas parfaitement droites. Pour avoir de l’intimité (dans la salle de bain), il faut que la porte soit bien à ras du mur. Ce qui empêche de mettre une plinthe, puisque la porte coulisse le long du mur ! Et pour finir dans les inconvénients : la poignée est à ras, pour ne pas gêner dans l’ouverture. C’est donc une poignée peu préhensible !

L’ALCÔVE TRANSFORMEE EN CUISINE

Après

Une alcôve avec une entrée en arche, c’est peu commun, on peut aimer…ou pas. Afin de faire rentrer la lumière dans toute la pièce, l’arche est démontée, tout comme la banquette/lit superposé qui y avaient été installées. La cuisine est un modèle IKEA gamme Metod. Le mélange façade bois et façade blanc permet d’éviter le total look, trop impersonnel sur du blanc, trop marqué sur du bois (plaquage chêne). Le plan de travail en faux marbre sombre rappelle celui de la cheminée. Destiné à la location, l’imitation est plus adapté que le vrai marbre, qui coûte très cher !

La crédence est en carreau type zellige long, 30 par 7,5, soit l’équivalent de 2 carreaux métro dans la longueur. La pose en bâton rompu apporte de la personnalité, tout en restant sobre. Le carreleur doit être soigné pour une telle pose !

Equipements électroménager de la cuisine

En terme d’équipement, la cuisine est fournie avec :

• une hotte casquette, discrètement encastrée dans le meuble de cuisine.
• une plaque de cuisson vitrocéramique à 3 feux
• un vrai four. Pour les locataires, on privilégie les modèles simples !

La niche entre le four et l’évier peu accueillir, au choix :

un frigo « top » ou sous plan de travail

un lave vaisselle largeur standard 60 cm.

Dans l’option du lave vaisselle, le frigo est alors prévu à 90°, contre le mur du couloir (vers la porte vitrée). C’est pour cette raison que le plaquiste a construit un petit retour de cloison de 10cm : si on met le frigo à cet endroit, on voit le flanc du frigo (et on y aimante toutes sortes de choses) mais on ne voit pas la grille du frigo, qui est en plus compliquée à nettoyer !

LA CHAMBRE COTE COUR

Après

L’idée de transformer l’ancienne cuisine en chambre a convaincu le client. C’est plus simple dans ce sens, néanmoins, il faudra quand même étudier les contraintes techniques ! L’ancienne ventilation est condamnée, la ventilation est maintenant gérée par une VMC. Le plombier reprend les canalisations d’eaux usées : celles de la salle de bain intègrent maintenant l’eau de la nouvelle cuisine !

Évidemment, la porte ancienne de placard est conservée, et on inverse les portes. Lors de la visite, j’ai bien repéré les dimensions des portes et les sens d’ouverture. La belle porte vitrée ancienne, qui donnait sur l’ancienne cuisine, est déplacée entre l’entrée et le salon. Pour cela, le menuisier doit inverser les paumelles, trouver un mécanisme ancien en applique qui convienne au nouveau sens d’ouverture, et il en profite pour rectifier la tranche. 

Côté choix des matériaux, la pose d’un parquet flottant donne un aspect chaleureux à la pièce, on garde un maximum de blanc car la fenêtre donne sur cour. Et un beau bleu sur le mur ! Le résultat vous plait ?

LA CHAMBRE CÔTE RUE, ALÉAS DE CHANTIER

 A première vue, peu de modifications dans cette chambre. Pourtant, c’est ici qu’on a eu la plus mauvaise surprise ! C’est une anecdote qui illustre bien les imprévus de chantier.

Lors de la visite pour faire l’état des lieux, j’avais bien noté que la cloison était en brique de terre cuite, épaisseur 5cm, avec des esseuliers pour rigidifier, à intervalle régulier.

Sur le projet, j’ai prévu de déplacer la porte de la chambre, afin qu’elle ne soit plus vers la fenêtre mais proche du couloir. Autrement, c’est impossible de mettre un canapé dans le salon ! D’où l’importance de bien prévoir les meubles lors de l’esquisse.

En phase consultation, pour le dossier de consultation des entreprises, j’ai donc décrit les travaux :

–dépose d’ouvrant de porte pour réemploi (porte et serrure)

–bouchage de porte en carreau de plâtre 5cm, compris dépose du couvre-joint, et calicot.

-bouchage identique précédent, en imposte de la nouvelle porte.

–ouverture dans cloison en brique terre cuite 5cm, toute hauteur, compris évacuation des gravats

–fabrication de cadre bois pour porte ancienne poussant droit, pour cloison épaisseur 5cm. Compris pose, réglage de porte, réglage de poignée, couvre joint éventuel. 

-reprise des plinthes de part et d’autre de la cloison.

Et qu’avons-nous découvert lors de la dépose ? La cloison est posée sur une traverse longitudinale qui va d’un esseulier à un autre. La traverse n’est pas posée au sol, et le tout caché par les plinthes. Impossible de le deviner, impossible de reprendre ça, on est obligé de déposer toute la cloison et de la reconstruire. C’est pour cette raison que je demande toujours à mes clients de budgeter 5 % pour les aléas de travaux !  

Après

Le reste de la chambre a été simple à rénover : pas de remplacement de la fenêtre PVC, ponçage et vernis du parquet ancien, un radiateur électrique à inertie fluide, quelques modifications du circuit électrique et du placard, qui a été raccourci pour le nouveau passage de porte.

L’ENTREE

Voici une pièce que j’aime bien : le client accepte plus volontiers de se « lâcher » niveau déco. En effet, c’est une pièce de passage, on y reste pas longtemps. Moins de risque de se lasser ! D’autre part, c’est la pièce qui donne la première impression, à ne pas négliger donc ! En location,  ça peut permettre d’avoir un effet coup de coeur. Je dis souvent à mes clients investisseurs qu’un logement soigné attire les locataires soigneux.

Une cimaise est donc peinte, en rouge « terra cotta », avec une bande marquée. La pièce reste lumineuse, on évite les beiges et autres couleurs trop passe partout, et bien que la teinte soit un rouge marqué, ce n’est pas aggressif (il s’arrête bien en dessous de la ligne des yeux).

Après

LA SALLE DE BAIN

Salle de bain après

Détail salle de bain

Un dernier mot sur la salle de bain. Sur la première photo, on voit un bel exemple (qu’on voit bien trop souvent !) d’installation non conforme et dangereuse. En effet, le lave-linge est dans le volume 2, c’est à dire à moins de 60cm des bords de la baignoire. Le risque d’électrocution est réel ! Imaginez-vous en train de vous baigner, vous poser la main sur le lave linge, et soudain, la chanson Alexandrie, Alexandra vous vient en tête…Sur la deuxième photo (chantier), on voit que le cumulus est lui aussi dans le volume 2, et en plus il n’est pas tout à fait jeune.

Dans la nouvelle salle de bain, on a tout ce qu’il faut pour une vraie salle de bain – buanderie :

• une vraie cabine de douche
• un meuble lavabo avec des grands rangements, un miroir et un éclairage dédié
• un sèche-serviette à proximité de la douche et du lavabo
• une zone buanderie, avec un lave linge, un possible seche linge ou un emplacement pour un étendage à linge.

L’anecdote de la fin : j’ai visité l’appartement avec les locataires dedans. Non seulement elle s’y sente bien, mais elles en prennent énormément soin !