Rénovation pour investisseur, d’un grand appartement, Lyon 7ème – Architecture d’intérieur
Un investisseur a acquis un grand logement de 91m² pour en faire une colocation. Dans une logique de rentabilité, il cherchait une rénovation économique et pertinente. Avec un ratio en dessous de 597€/m², c’est une rénovation pas chère. C’est même le score le plus bas réalisé par FIDERIAS. Quid de la rentabilité ?
Superficie : 89,7m²
Prestation FIDERIAS : conception, coordination, ameublement
Montant des travaux :53 552 € TTC
Ratio travaux : 597€ TTC/m²
LE CAHIER DES CHARGES
La première étape dans une rénovation, c’est de bien définir le cahier des charges. Ici, le client souhaite :
- un maximum de chambres, pour un maximum de loyers
- un décoration « effet wahou », pour attirer des locataires soigneux
- une rénovation de qualité, pour que ça dure dans le temps
- des prix maitrisés pour avoir une bonne rentabilité
- des espaces personnels bien définis, pour que chacun ait sa zone et éviter les conflits de colocataires.
La mission de l’architecte bien définie, on peut commencer à produire !
PHASE CONCEPTION
Une chambre en plus
La première décision est de créer une nouvelle chambre, au fond du séjour. Une chambre supplémentaire, c’est un loyer en plus ! Et à l’époque (en 2019), les loyers n’étaient pas encadrés à Lyon, donc ça permet d’augmenter significativement la rentabilité de l’opération. Afin que l’occupant soit bien installé, la cloison est traitée phoniquement, ainsi que la porte.
L’entrée est supprimée
Habituellement, une entrée sert de zone tampon, pour poser les manteaux, pour éviter au froid de rentrer, et pour que les personnes à la porte ou dans l’escalier ne puissent pas tout voir dans l’appartement quand la porte palière est ouverte. Ici, l’entrée est plus une zone qu’une pièce à part entière, avec son porte manteaux et…le lave linge. Ca peut sembler absurde au premier abord, mais c’est en fait assez pratique. Quand il tourne la nuit, ile ne réveille personne, car il est bien éloigné des chambres. Il est toujours accessible, contrairement à une salle de bain. Et c’est toujours mieux que dans une cuisine, avec souvent du gras et des mauvaises odeurs !
Le couloir fermé
Observez le plan de l’existant. Vous remarquez que certes la cuisine et le séjour sont fermés, mais on passe dans l’entrée pour aller de l’un à l’autre. Donc, si il y a un peu de bruit le soir, tout passe par le couloir ! La porte et la cloison du salon étant supprimé, on rajoute une porte pour fermer la zone nuit.
Avant
Après
Une belle zone de salle à manger est installée. Avec rallonges, c’est parfait si on invite à dîner à la coloc ! L’éclairage est prévu par un lampadaire, branché sur une prise dans la nouvelle cloison : c’est moins cher qu’un point de centre lumineux, 2 interrupteurs et un plafonnier ! C’est aussi un endroit parfait pour un jeu de société, activité plébiscitée quand on s’installe à en colocation !
Avant
Après
CUISINE
Avant
Après
Une cuisine pas chère taillée pour la colocation
Quelques règles pour une cuisine de colocation. En premier lieu, on met du solide et pas cher, IKEA s’impose facilement sur le créneau. L’avantage, c’est que si on veut changer toutes les façades dans 5 ou 10 ans, il y a fort à parier que ce sera encore possible sans faire de commande sur mesure. Le plan de travail est en stratifié et non en bois : aucun entretien ! Un lave vaisselle : moins de risque qu’il y ait de la vaisselle qui s’accumule dans l’évier. Et un grand placard pour chacun, de la même taille : pas de jaloux ! Tout le monde peut mettre ses provisions !
Tout l’électroménager est réfléchi dans ce sens : pas de four compliqué avec des fonctions délirantes. Tout est simple, basique et solide ! Le propriétaire est d’accord pour cafetiere, grille pain, micro ondes et bouilloire ; on reste cohérent, c’est un appartement bien équipé.
SALLE DE BAIN
Avant
La salle de bain avec baignoire, c’est bien pour une famille avec enfants, mais pas du tout pour 4 adultes ! La pièce est coupée en 2, pour faire 2 salles de douche avec à chaque fois une cabine de douche (on a même fournit la raclette, pour inciter au nettoyage !), un meuble de rangement, un seche serviette, un meuble vasque avec tiroir, miroir et éclairage.
Après
CHAMBRE 1
Chaque chambre est meublée de manière unique. On aurait certainement pu faire moins cher, et même 2 fois moins cher. Ici, on a mis pour 1200€ de meubles, et ça se voit qu’on a pas fait dans le cheap ! La thématique aérienne et du chiffre 3 est subtilement présente un peu partout…à vous d’observer !
CHAMBRE 2
Dans cette chambre prfaite pour un étudiant, c’est la fonctionnalité qui est recherchée (en plus d’une déco sympa). Le lit gigogne peut devenir un lit double. Le chevet est composé de 2 étagères. Le meuble à casier est modulable, et sert soit de complément au chevet, soit côté bureau. Bureau très lumineux, avec les pieds au chaud…C’est parfait !
CHAMBRE 3
Plutôt que de décrire l’intégralité de la chambre, je vous décris 2 astuces invisibles sur la photo : le lit est un lit coffre, on peut y ranger plein d’objets volumineux ! Et le miroir est fixé sur charnière, pour suspendre et ranger les bijoux. La lampe en applique sur le miroir parachève le coin « beauté » !
Avant
Après
CHAMBRE 4
Avant
Après
RENTABILITE ELEVEE, PEU DE VACANCE LOCATIVE, PEU D’ENTRETIEN
Lorsque le client a visité le bien la première fois, c’était une fois que tout était terminé. Sa première impression était celle d’un appartement très familier, grâce aux images 3D ! La mise en location a été très rapide, la rentabilité bien plus élevée que dans ses précédents investissements, et peu d’entretien. Pour ma part, je suis d’autant plus satisfait que les locataires s’y sentent bien, l’appartement a très peu de vacances locatives !
